La SCI ou société civile immobilière : fonctionnement, comptabilité et fiscalité

La SCI ou société civile immobilière : fonctionnement, comptabilité et fiscalité

La SCI, ou société civile immobilière, est une société créée notamment pour acheter, détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est particulièrement utilisée dans le cadre d'un investissement à plusieurs ou pour organiser la détention d'un patrimoine familial.

Pour comprendre une SCI, il faut distinguer plusieurs notions : les associés, les parts sociales, le gérant, le patrimoine de la société, la comptabilité et la fiscalité.

Comment fonctionne une SCI ?

Une SCI doit compter au moins deux associés. Les associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Il n'existe pas de capital social minimum légal pour créer une SCI.

Lorsqu'une SCI achète un appartement, une maison ou un local, c'est la SCI qui devient propriétaire du bien. Les associés, eux, possèdent des parts sociales de la société.

Exemple

Paul apporte 60 000 € et Sophie 40 000 € à une SCI.

Le capital est de 100 000 € :

• Paul possède 60 % des parts

• Sophie possède 40 % des parts

Si la SCI achète ensuite un appartement, celui-ci appartient à la SCI et non directement à Paul et Sophie.

Les associés et le gérant

Les associés participent aux décisions de la société et disposent notamment de droits sur les bénéfices. Ils contribuent également aux pertes selon les règles applicables.

La SCI est administrée par un ou plusieurs gérants. Le gérant assure la gestion courante de la société : contrats de location, paiement des factures, encaissement des loyers, démarches administratives, etc.

Une même personne peut être à la fois associée et gérante.

Les associés d'une SCI ont par ailleurs une responsabilité particulière à l'égard des dettes sociales. Celle-ci est notamment indéfinie à proportion de leur participation, dans les conditions prévues par la loi.

La fiscalité de la SCI

La fiscalité dépend notamment de l'activité de la société et de son régime fiscal.

Dans le cas classique d'une SCI qui loue des biens non meublés, le résultat peut être imposé entre les mains des associés lorsqu'elle relève de l'impôt sur le revenu (IR).

Exemple

Une SCI perçoit 18 000 € de loyers et supporte 6 000 € de charges dans un exemple simplifié.

Son résultat est de :

18 000 € - 6 000 € = 12 000 €

Si Paul possède 60 % des parts et Sophie 40 %, leur quote-part serait respectivement de :

• Paul : 7 200 Compte 200 - Immobilisations incorporelles (Compte d'actif) 200 €

• Sophie : 4 800 €

Une SCI peut également être soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) selon son activité ou les options exercées.

SCI et location meublée

La distinction entre location nue et location meublée est importante.

Une SCI qui exerce une activité habituelle de location meublée peut être soumise à l'impôt sur les sociétés dans les conditions prévues par la réglementation.

Il faut donc toujours tenir compte de la nature exacte de l'activité avant de déterminer le régime fiscal applicable.

La comptabilité d'une SCI

La comptabilité permet de suivre les opérations réalisées par la société : achat d'un immeuble, emprunt, loyers, charges, travaux, assurances, frais bancaires ou vente d'un bien.

Achat d'un immeuble

Une SCI achète un immeuble pour 300 000 €, comprenant 80 000 € de terrain et 22 Compte 22 - Immobilisations mises en concession (Compte d'actif) 220 000 € de construction.

L'écriture peut être schématisée ainsi :

Encaissement d'un loyer

Pour un loyer de 1 000 € reçu par la banque :

La banque augmente au débit et le revenu est enregistré au crédit.

Résultat et trésorerie

Il ne faut pas confondre résultat comptable et trésorerie.

Une SCI peut réaliser un bénéfice tout en ayant peu d'argent disponible en banque, par exemple lorsqu'elle rembourse un emprunt.

Cette distinction est essentielle pour comprendre les comptes d'une SCI.

Les parts sociales

Les associés peuvent, dans les conditions prévues par la loi et les statuts, céder leurs parts.

La vente des parts sociales ne doit pas être confondue avec la vente de l'immeuble détenu par la SCI.

Par exemple, un associé possédant 60 % des parts qui souhaite quitter la société peut céder ses parts. Il ne vend pas directement 60 % de l'immeuble.

Les points essentiels à retenir

Pour comprendre la SCI, il faut retenir quelques principes :

• une SCI compte au minimum deux associés

• les associés possèdent des parts sociales

• la SCI possède les immeubles qu'elle acquiert

• un ou plusieurs gérants assurent sa gestion

• la responsabilité des associés obéit à un régime spécifique

• la fiscalité dépend notamment de l'activité et du régime choisi

• la distinction entre IR et IS est importante

• la location meublée peut avoir des conséquences fiscales particulières

• le résultat comptable et la trésorerie sont deux notions différentes

Conclusion

La société civile immobilière permet de détenir et de gérer un patrimoine immobilier dans un cadre juridique organisé. Elle constitue également un excellent exemple pour comprendre les liens entre droit des sociétés, comptabilité et fiscalité.

Pour tester vos connaissances :

Test « La SCI en questions »